Leitfaden · Stand 2026
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Instandhaltung und Versicherungen kommen hinzu. Dieser Leitfaden zeigt die Kosten 2026, die Regeln für Kredit, Gebäudeversicherung und Eigentumswohnung und welcher Schutz ab wann zählt.
Laut Verbraucherzentrale können diese Kosten bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Den Steuersatz legt jedes Bundesland fest: 2026 reicht er von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein; in Hamburg sind es seit 2023 5,5 %. Erst wenn Sie die Steuer bezahlt haben, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie werden Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar. Notar und Grundbuchamt kosten zusammen meist etwa 1 bis 1,5 % des Kaufpreises; die Gebühren sind bundesweit gesetzlich festgelegt (GNotKG) und richten sich nach dem Wert. Wichtig: Seit April 2023 dürfen Sie den Kaufpreis nicht bar bezahlen (§ 16a GwG), sondern nur unbar, etwa per Überweisung.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen: Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er Ihnen höchstens die Hälfte der Provision weitergeben – Ihr Anteil wird erst fällig, wenn er seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§§ 656c, 656d BGB).
Beispiel Hamburg: 5,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 % für Notar und Grundbuch und ein Makleranteil ergeben schnell rund 10 % des Kaufpreises – bei 400.000 € also etwa 40.000 €. Hinzu kommen oft Umzug, Renovierung und Bereitstellungszinsen, die viele Banken berechnen, wenn Sie den Kredit nicht innerhalb von meist 3 bis 12 Monaten abrufen.
Banken rechnen mit Ihrem heutigen Einkommen – die Rate sollte auch bei höheren Zinsen nach der Zinsbindung, in der Elternzeit oder bei Krankheit tragbar bleiben.
Zwischen Notartermin, Besitzübergang und Grundbucheintrag vergehen oft Wochen oder Monate – in keiner Phase darf eine Lücke entstehen.
Sie zahlt bei Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm ab Windstärke 8 und Hagel, meist zum gleitenden Neuwert. Banken verlangen sie in der Regel, den Versicherer wählen Sie aber frei (§ 492b BGB). Ab dem Besitzübergang, meist mit Zahlung des Kaufpreises, tragen Sie in der Regel Kosten und Risiken des Hauses – ab diesem Tag muss Schutz bestehen.
Eine bestehende Gebäudeversicherung geht mit Ihrem Grundbucheintrag automatisch auf Sie über (§ 95 VVG); für den Beitrag des laufenden Versicherungsjahres haften Sie und der Verkäufer gemeinsam. Der Verkauf muss dem Versicherer unverzüglich gemeldet werden, sonst kann der Schutz entfallen (§ 97 VVG). Sie dürfen innerhalb eines Monats nach dem Eintrag kündigen – sofort oder zum Ende des Versicherungsjahres (§ 96 VVG); auch der Versicherer kann mit Monatsfrist kündigen.
Überschwemmung nach Starkregen, Rückstau, Erdrutsch oder Schneedruck sind ein eigener Baustein, nicht Teil der Grunddeckung. Die Verbraucherzentrale rät jedem Hausbesitzer dazu; versichert sind bisher nur rund 57 % der privaten Gebäude. Die Bundesregierung plant, neue Gebäudeverträge nur noch mit Elementarschutz anbieten zu lassen – beschlossen ist das (Stand September 2026) nicht. Bis dahin ist der Baustein freiwillig.
Ihre Hausratversicherung zieht mit um: Während des Umzugs sind Sie in beiden Wohnungen versichert, in der alten meist bis spätestens zwei Monate nach Umzugsbeginn. Melden Sie den Umzug und die neue Wohnfläche rechtzeitig, sonst droht Unterversicherung. Am neuen Ort gilt der dortige Tarif; steigt der Beitrag deshalb, können Sie kündigen.
Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus oder eine selbst genutzte Eigentumswohnung reicht meist Ihre Privathaftpflicht – etwa wenn jemand auf Ihrem nicht geräumten Gehweg stürzt. Vermietete Immobilien oder unbebaute Grundstücke brauchen in der Regel eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Für einen Heizöltank haften Sie bei Gewässerschäden auch ohne Verschulden (§ 89 WHG); viele Privathaftpflicht-Tarife schließen Tanks bis 5.000 Liter ein, sonst ist eine Gewässerschadenhaftpflicht nötig.
Als Bauherr sind Sie für Ihre Baustelle verantwortlich. Kleinere Vorhaben deckt oft die Privathaftpflicht – die Verbraucherzentrale empfiehlt Tarife, die Bauvorhaben bis mindestens 100.000 € Bausumme einschließen –, größere brauchen eine eigene Bauherrenhaftpflicht. Die Bauleistungsversicherung zahlt für unvorhersehbare Schäden am Bau, etwa durch Unwetter oder Vandalismus. Feuerschutz in der Bauphase ist oft beitragsfrei in der späteren Wohngebäudeversicherung enthalten.
Die Rate läuft weiter, auch wenn ein Einkommen wegfällt – etwa durch Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners.
Sie zahlt eine vereinbarte Summe, wenn die versicherte Person während der Laufzeit stirbt – Ihre Familie kann damit den Kredit ablösen und im Haus bleiben. Summe und Laufzeit sollten zur Finanzierung passen; weil die Restschuld sinkt, ist eine fallende Versicherungssumme möglich, die meist günstiger ist. Finanzieren Sie zu zweit, sollten beide abgesichert sein.
Kann die Person, die den Kredit trägt, wegen Krankheit nicht mehr arbeiten, reicht die gesetzliche Erwerbsminderungsrente meist bei Weitem nicht – und sie setzt in der Regel fünf Versicherungsjahre voraus. Eine private Berufsunfähigkeitsversicherung zahlt eine vereinbarte Monatsrente. Schließen Sie sie möglichst vor dem Kauf ab; Beitrag und Annahme hängen von Beruf, Alter und Gesundheit ab.
Sie übernimmt Kreditraten bei Tod, Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit, oft nur befristet, und wird gern zusammen mit dem Kredit angeboten. Die Verbraucherzentrale kritisiert, dass sie meist sehr teuer ist, selten zahlt und viele Wartezeiten und Ausschlüsse enthält; als Alternativen nennt sie Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung. Verlangt die Bank eine Todesfallabsicherung, dürfen Sie einen anderen Anbieter wählen.
Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie Ihre Wohnung (Sondereigentum) und einen Anteil an Gebäude und Grundstück (Gemeinschaftseigentum). Vieles entscheidet die Eigentümergemeinschaft.
Nach dem Einzug zahlen Sie alles, was bisher ein Vermieter getragen hat.
Die Reihenfolge folgt dem typischen Ablauf; einzelne Schritte überschneiden sich.
Diese Inhalte geben eine allgemeine Orientierung. Genannte Situationen und Leistungen sind Beispiele; entscheidend sind immer der konkrete Bedarf, die Versicherungsbedingungen und die individuelle Beratung. Es besteht keine Aussage zu Preis, Annahme oder Deckung.
Ansprechpartner und inhaltlich verantwortlich
Inhaber und Versicherungsmakler mit Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO · Registrierungsnummer D-H3YB-K7WLO-18.
Rechnen Sie mit 5,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1 bis 1,5 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls höchstens der Hälfte der Maklerprovision – zusammen oft rund 10 % des Kaufpreises.
Sie geht mit dem Grundbucheintrag automatisch auf Sie über. Sie können sie innerhalb eines Monats kündigen – tun Sie das aber erst, wenn Ihr neuer Vertrag lückenlos beginnt.
Nein, Stand September 2026 ist sie freiwillig; die geplante Neuregelung ist noch nicht beschlossen. Verbraucherschützer raten Hausbesitzern trotzdem schon heute dazu.
Nein. Eine Bank darf für eine Baufinanzierung eine passende Versicherung verlangen, den Anbieter wählen aber Sie. Als Alternativen nennt die Verbraucherzentrale Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung.
In der Regel nicht: Die Gemeinschaft versichert das Gebäude samt Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Hausrat und Privathaftpflicht brauchen Sie aber selbst.
Nächster Schritt
Senden Sie uns eine kurze Anfrage ohne Gesundheits- oder Vertragsdaten. Wir melden uns für die Abstimmung des nächsten Schritts.
