دليل · 2026
سعر الشراء ليس سوى جزء من الحساب: إذ تُضاف إليه ضريبة نقل الملكية العقارية ورسوم كاتب العدل وعمولة الوسيط العقاري والصيانة والتأمين. ويعرض هذا الدليل التكاليف في عام 2026، وقواعد القرض العقاري وتأمين المبنى والشقة المملوكة (Eigentumswohnung)، وأيّ تغطية تهمّ ومن أيّ وقت.
بحسب مركز حماية المستهلك (Verbraucherzentrale)، قد تصل هذه التكاليف إلى 10 % من سعر الشراء.
تحدد كل ولاية اتحادية معدلها بنفسها: ففي عام 2026 يتراوح من 3,5 % في بافاريا إلى 6,5 % في براندنبورغ وشمال الراين-فيستفاليا وسارلاند وشليسفيغ-هولشتاين؛ وتفرض هامبورغ 5,5 % منذ عام 2023. ولا يصدر مكتب الضرائب شهادة عدم الممانعة (Unbedenklichkeitsbescheinigung) إلا بعد دفعكم الضريبة – وبدونها لا يمكن تسجيلكم مالكًا في السجل العقاري (Grundbuch).
يوثّق كاتب العدل (Notar) عقد الشراء. وتبلغ رسوم كاتب العدل والسجل العقاري معًا عادةً نحو 1 إلى 1,5 % من سعر الشراء؛ والرسوم محددة قانونًا على مستوى البلاد (GNotKG) وتعتمد على القيمة. مهم: منذ أبريل 2023 لا يجوز دفع سعر الشراء نقدًا (§ 16a GwG)، بل بوسائل غير نقدية فقط مثل التحويل المصرفي.
منذ 23 ديسمبر 2020 ينطبق ما يلي عندما يشتري أفراد شقة أو منزلًا لأسرة واحدة: إذا كان الوسيط يعمل لصالح الطرفين، يدفع كلٌّ من المشتري والبائع نصف العمولة. وإذا كان البائع وحده هو من كلّف الوسيط، فلا يجوز له أن يحمّلكم أكثر من نصف العمولة – ولا يصبح نصيبكم مستحقًا إلا بعد أن يثبت البائع أنه دفع نصيبه (§§ 656c, 656d BGB).
مثال لهامبورغ: 5,5 % ضريبة نقل ملكية، ونحو 1,5 % لكاتب العدل والسجل العقاري، وحصة من عمولة الوسيط، تصل بسرعة إلى نحو 10 % من السعر – أي نحو 40.000 € لعقار بسعر 400.000 €. وغالبًا ما تُضاف تكاليف الانتقال والتجديد وفوائد الالتزام (Bereitstellungszinsen)؛ وتفرضها بنوك كثيرة إذا لم تسحبوا القرض خلال مدة تتراوح عادةً بين 3 و12 شهرًا.
تبني البنوك حسابها على دخلكم الحالي – وينبغي أن يبقى القسط في حدود قدرتكم حتى مع فوائد أعلى بعد انتهاء فترة تثبيت الفائدة، أو أثناء إجازة الوالدية، أو في حالة المرض.
غالبًا ما تمر أسابيع أو أشهر بين موعد كاتب العدل وتسليم العقار (Besitzübergang) وتسجيل الملكية في السجل العقاري – ولا يجوز أن تكون هناك فجوة في أي مرحلة.
يدفع عن الأضرار الناتجة عن الحريق وتسرّب المياه والعواصف ابتداءً من قوة الرياح 8 والبَرَد، عادةً بقيمة الاستبدال الجديدة المعدَّلة تلقائيًا (gleitender Neuwert). وتشترطه البنوك عادةً، لكنكم تختارون شركة التأمين بحرية (§ 492b BGB). ومنذ التسليم، وهو عادةً عند دفع سعر الشراء، تتحملون عمومًا تكاليف المنزل ومخاطره – ويجب أن تكون التغطية قائمة من ذلك اليوم.
تنتقل وثيقة تأمين المبنى القائمة إليكم تلقائيًا مع تسجيلكم في السجل العقاري (§ 95 VVG)؛ وأنتم والبائع مسؤولون بالتضامن عن القسط لسنة التأمين الجارية. ويجب إبلاغ شركة التأمين بالبيع دون تأخير، وإلا فقد تسقط التغطية (§ 97 VVG). ويجوز لكم الإلغاء خلال شهر واحد من التسجيل – بأثر فوري أو في نهاية سنة التأمين (§ 96 VVG)؛ ويجوز لشركة التأمين أيضًا الإلغاء بإشعار مدته شهر واحد.
تُعدّ تغطية الفيضانات بعد الأمطار الغزيرة وارتداد مياه الصرف والانهيارات الأرضية أو حمل الثلوج وحدةً منفصلة، وليست جزءًا من التغطية الأساسية. وينصح مركز حماية المستهلك كل مالك منزل بها؛ ولم يُؤمَّن ضدها حتى الآن سوى نحو 57 % من المباني الخاصة. وتخطط الحكومة الاتحادية لألا تُعرض العقود الجديدة لتأمين المباني إلا مع تغطية المخاطر الطبيعية – ولم يُقرّ ذلك بعد (بحسب الوضع في سبتمبر 2026). وحتى ذلك الحين تبقى هذه الوحدة اختيارية.
ينتقل تأمين محتويات منزلكم معكم: أثناء الانتقال تكونون مغطّين في المسكنين، وفي القديم عادةً حتى شهرين بعد بدء الانتقال كحد أقصى. أبلغوا عن الانتقال والمساحة الجديدة في الوقت المناسب، وإلا خاطرتم بنقص التأمين (Unterversicherung). وتسري تعرفة الموقع الجديد؛ وإذا ارتفع قسطكم نتيجة لذلك، يمكنكم الإلغاء.
بالنسبة لمنزل لأسرة واحدة تسكنونه أو شقة تستخدمونها بأنفسكم، يكفي عادةً تأمين المسؤولية المدنية الخاصة (Privathaftpflichtversicherung) – مثلًا إذا سقط شخص على رصيفكم الذي لم تُزيلوا عنه الثلج. أما العقار المؤجَّر أو الأرض غير المبنية فيحتاجان عمومًا إلى تأمين مسؤولية مالك العقار (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). ومع خزان زيت التدفئة تكونون مسؤولين عن تلوث المياه حتى دون خطأ (§ 89 WHG)؛ وكثير من وثائق تأمين المسؤولية المدنية الخاصة تشمل الخزانات حتى سعة 5.000 لتر، وإلا فتحتاجون إلى تأمين المسؤولية عن تلوث المياه (Gewässerschadenhaftpflicht).
بصفتكم صاحب البناء (Bauherr)، فأنتم مسؤولون عن موقع بنائكم. وغالبًا ما يغطي تأمين المسؤولية المدنية الخاصة المشاريع الصغيرة – وينصح مركز حماية المستهلك بوثائق يبلغ فيها الحد الأقصى لتكاليف البناء المشمولة 100.000 € على الأقل – أما المشاريع الأكبر فتحتاج إلى تأمين مسؤولية صاحب البناء (Bauherrenhaftpflicht) منفصل. ويدفع تأمين أعمال البناء (Bauleistungsversicherung) عن الأضرار غير المتوقعة التي تلحق بأعمال البناء، مثلًا بسبب العواصف الشديدة أو التخريب. وغالبًا ما تُدرج تغطية الحريق أثناء البناء دون قسط إضافي في وثيقة تأمين المبنى اللاحقة.
يستمر القسط حتى لو انقطع أحد مصادر الدخل – مثلًا بوفاة المعيل الرئيسي أو عجزه المهني.
يدفع مبلغًا متفقًا عليه إذا توفي المؤمَّن عليه خلال مدة العقد – ويمكن لأسرتكم استخدامه لسداد القرض والبقاء في المنزل. وينبغي أن يتوافق المبلغ والمدة مع التمويل؛ ولأن الدين المتبقي يتناقص، يمكنكم اختيار مبلغ تأمين متناقص، وهو عادةً أرخص. وإذا كان التمويل باسم شخصين، فينبغي تأمين كليهما.
إذا لم يعد بإمكان من يتحمل القرض العمل بسبب المرض، فإن المعاش القانوني لانخفاض القدرة على الكسب (Erwerbsminderungsrente) يكون عادةً أقل بكثير من الحاجة – وهو يتطلب عمومًا 5 سنوات من التأمين. ويدفع تأمين العجز المهني الخاص دخلًا شهريًا متفقًا عليه. أبرموه قبل الشراء إن أمكن؛ ويعتمد القسط وقبول الطلب على المهنة والعمر والحالة الصحية.
يغطي أقساط القرض في حالات الوفاة أو البطالة أو عدم القدرة على العمل، غالبًا لمدة محدودة فقط، وكثيرًا ما يُعرض مع القرض. وينتقده مركز حماية المستهلك بأنه مكلف جدًا عادةً، ونادرًا ما يدفع، ومليء بفترات الانتظار والاستثناءات؛ ويذكر تأمين الحياة المؤقت وتأمين العجز المهني بديلين. وإذا اشترط البنك تغطية في حالة الوفاة، فيمكنكم اختيار مزوّد آخر.
مع الشقة تشترون الشقة نفسها (Sondereigentum) وحصة في المبنى والأرض (Gemeinschaftseigentum). وكثير من القرارات تتخذها جمعية الملاك (Eigentümergemeinschaft).
بمجرد انتقالكم، تدفعون كل ما كان المؤجّر يتحمله سابقًا.
يتبع الترتيب العملية المعتادة؛ وبعض الخطوات يتداخل.
تقدّم هذه المحتويات توجيهًا عامًا. الحالات والمزايا المذكورة أمثلة فقط؛ والحاسم دائمًا هو الحاجة الفعلية وشروط التأمين والاستشارة الفردية. ولا تتضمن أي تصريح بشأن السعر أو القبول أو التغطية.
جهة الاتصال والمسؤول عن المحتوى
المالك ووسيط تأمين مرخَّص له بموجب § 34d Abs. 1 GewO · رقم التسجيل D-H3YB-K7WLO-18.
توقّعوا 5,5 % ضريبة نقل ملكية، ونحو 1 إلى 1,5 % لكاتب العدل والسجل العقاري، وعند وجود وسيط نصف العمولة كحد أقصى – وتبلغ معًا غالبًا نحو 10 % من سعر الشراء.
تنتقل إليكم تلقائيًا مع التسجيل في السجل العقاري. ويمكنكم إلغاؤها خلال شهر واحد – لكن لا تفعلوا ذلك إلا عندما تبدأ وثيقتكم الجديدة دون فجوة.
لا، فبحسب الوضع في سبتمبر 2026 هو اختياري؛ ولم تُقرّ القواعد الجديدة المخطط لها بعد. ومع ذلك ينصح خبراء حماية المستهلك مالكي المنازل بالحصول عليه من الآن.
لا. قد يشترط البنك تأمينًا مناسبًا للتمويل العقاري، لكنكم أنتم من يختار المزوّد. ويذكر مركز حماية المستهلك تأمين الحياة المؤقت وتأمين العجز المهني بديلين.
عادةً لا: فالجمعية تؤمّن المبنى، بما في ذلك مسؤولية مالك العقار. لكنكم تحتاجون بالفعل إلى تأمين محتويات ومسؤولية مدنية خاصين بكم.
الخطوة التالية
أرسلوا إلينا طلبًا قصيرًا دون بيانات صحية أو تفاصيل عقود. سنتواصل معكم للاتفاق على الخطوة التالية.