Руководство · 2026
Цена покупки — лишь часть общей суммы: к ней добавляются налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса и маклера, расходы на содержание и страхование. В этом руководстве описаны расходы в 2026 году, правила для ипотечного кредита, страхования здания и квартир в собственности, а также то, какая защита важна и с какого момента.
По данным центра защиты прав потребителей (Verbraucherzentrale), эти расходы могут составить уже 10 процентов от цены покупки.
Ставку устанавливает каждая федеральная земля: в 2026 году она составляет от 3,5 % в Баварии до 6,5 % в Бранденбурге, Северном Рейне-Вестфалии, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне; в Гамбурге с 2023 года действует ставка 5,5 %. Только после уплаты налога налоговая инспекция (Finanzamt) выдаёт справку об отсутствии препятствий (Unbedenklichkeitsbescheinigung) — без неё Вас не внесут в поземельную книгу (Grundbuch) как собственника.
Договор купли-продажи удостоверяет нотариус. Сборы нотариуса и поземельного ведомства вместе обычно составляют около 1–1,5 % от цены покупки; размер сборов единообразно установлен законом (GNotKG) для всей Германии и зависит от стоимости объекта. Важно: с апреля 2023 года покупную цену нельзя оплачивать наличными (§ 16a GwG) — только безналично, например банковским переводом.
С 23 декабря 2020 года при покупке квартиры или дома на одну семью частными покупателями действует следующее правило: если маклер работает на обе стороны, покупатель и продавец платят по половине комиссии. Если маклера нанял только продавец, он может переложить на Вас не более половины комиссии — и Ваша доля подлежит оплате только после того, как продавец подтвердит оплату своей (§§ 656c, 656d BGB).
Пример для Гамбурга: 5,5 % налога на приобретение недвижимости, около 1,5 % на нотариуса и поземельную книгу и доля комиссии маклера быстро складываются примерно в 10 % цены — около 40 000 € при объекте стоимостью 400 000 €. Часто к этому добавляются переезд, ремонт и плата за резервирование кредита (Bereitstellungszinsen): многие банки взимают её, если Вы не запросите выплату кредита, как правило, в течение 3–12 месяцев.
Банки исходят из Вашего текущего дохода — ежемесячный платёж должен оставаться посильным и при более высоких ставках после окончания срока фиксации процентной ставки, во время отпуска по уходу за ребёнком (Elternzeit) или в случае болезни.
Между визитом к нотариусу, передачей объекта во владение (Besitzübergang) и внесением в поземельную книгу часто проходят недели или месяцы — ни на одном этапе в страховой защите не должно быть пробела.
Оно возмещает ущерб от пожара, воды из водопроводной системы, бури силой от 8 баллов и града, как правило, по скользящей восстановительной стоимости (gleitender Neuwert). Обычно банки требуют его наличия, но страховщика Вы выбираете свободно (§ 492b BGB). С момента передачи объекта, как правило с оплатой покупной цены, расходы и риски, связанные с домом, обычно несёте Вы — страховая защита должна действовать с этого дня.
Действующий договор страхования здания автоматически переходит к Вам с внесением в поземельную книгу (§ 95 VVG); за взнос за текущий страховой год Вы и продавец отвечаете солидарно. О продаже нужно незамедлительно сообщить страховщику, иначе защита может быть утрачена (§ 97 VVG). Вы можете расторгнуть договор в течение месяца после внесения в книгу — с немедленным вступлением в силу или на конец страхового года (§ 96 VVG); страховщик также может расторгнуть его, предупредив за один месяц.
Затопление после сильного ливня, обратный подпор канализации, оползни или снеговая нагрузка — это отдельный модуль, не входящий в базовое покрытие. Центр защиты прав потребителей советует его каждому владельцу жилья; пока же застраховано лишь около 57 % частных зданий. Федеральное правительство планирует, чтобы новые договоры страхования зданий предлагались только с защитой от стихийных бедствий, — по состоянию на сентябрь 2026 года это решение не принято. До тех пор модуль остаётся добровольным.
Страхование домашнего имущества переезжает вместе с Вами: во время переезда защита действует в обоих жилищах, в старом — как правило, не дольше двух месяцев после начала переезда. Своевременно сообщите о переезде и новой площади жилья, иначе Вы рискуете оказаться недострахованным. Применяется тариф для нового места жительства; если из-за этого взнос повышается, Вы можете расторгнуть договор.
Для дома на одну семью, в котором Вы живёте, или квартиры, которую Вы используете сами, обычно достаточно страхования личной гражданской ответственности (Privathaftpflichtversicherung) — например, если кто-то упадёт на неубранном тротуаре перед Вашим домом. Для сдаваемой в аренду недвижимости или незастроенного участка, как правило, нужно страхование ответственности владельца дома и земельного участка (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). При наличии резервуара для жидкого топлива Вы отвечаете за загрязнение воды даже без вины (§ 89 WHG); многие полисы личной ответственности включают резервуары объёмом до 5 000 литров, в противном случае нужно страхование ответственности за загрязнение водоёмов (Gewässerschadenhaftpflicht).
Как заказчик строительства (Bauherr) Вы отвечаете за свою стройплощадку. Небольшие проекты часто покрывает страхование личной ответственности — центр защиты прав потребителей рекомендует полисы, которые включают строительные проекты со сметной стоимостью как минимум до 100 000 €, — а для более крупных нужно отдельное страхование ответственности застройщика (Bauherrenhaftpflicht). Страхование строительных работ (Bauleistungsversicherung) возмещает непредвиденный ущерб строящемуся объекту, например от непогоды или вандализма. Страхование от пожара на время строительства часто бесплатно включено в будущий договор страхования здания.
Платежи по кредиту продолжаются, даже если один из доходов пропадает, — например, в случае смерти или профессиональной нетрудоспособности основного кормильца.
Оно выплачивает согласованную сумму, если застрахованное лицо умрёт в течение срока действия договора, — на эти деньги Ваша семья сможет погасить кредит и остаться в доме. Сумма и срок должны соответствовать финансированию; поскольку остаток долга уменьшается, можно выбрать убывающую страховую сумму, что, как правило, дешевле. Если Вы берёте кредит вдвоём, застрахованы должны быть оба партнёра.
Если человек, на котором держится кредит, больше не может работать из-за болезни, государственной пенсии по снижению трудоспособности (Erwerbsminderungsrente), как правило, далеко не хватает — к тому же для неё обычно нужен страховой стаж не менее пяти лет. Частное страхование от профессиональной нетрудоспособности выплачивает согласованную ежемесячную ренту. По возможности оформляйте его до покупки; размер взноса и принятие на страхование зависят от профессии, возраста и состояния здоровья.
Оно покрывает платежи по кредиту в случае смерти, безработицы или нетрудоспособности, часто лишь на ограниченный срок, и его охотно предлагают вместе с кредитом. Центр защиты прав потребителей критикует его: как правило, оно очень дорогое, выплаты по нему редки, а условия полны периодов ожидания и исключений; в качестве альтернативы центр называет рисковое страхование жизни и страхование от профессиональной нетрудоспособности. Если банк требует защиты на случай смерти, Вы можете выбрать другого страховщика.
Покупая квартиру в собственность (Eigentumswohnung), Вы приобретаете саму квартиру (Sondereigentum) и долю в здании и земельном участке (Gemeinschaftseigentum). Многие решения принимает сообщество собственников (Eigentümergemeinschaft).
После переезда Вы оплачиваете всё, что раньше брал на себя арендодатель.
Порядок соответствует типичному ходу сделки; некоторые шаги пересекаются.
Эти материалы дают общую ориентацию. Названные ситуации и выплаты — лишь примеры; решающее значение имеют конкретная потребность, условия страхования и индивидуальная консультация. Здесь нет заявлений о цене, принятии на страхование или покрытии.
Контактное лицо и ответственный за содержание
Владелец и страховой брокер с разрешением по § 34d абз. 1 GewO · регистрационный номер D-H3YB-K7WLO-18.
Рассчитывайте на 5,5 % налога на приобретение недвижимости, около 1–1,5 % на нотариуса и поземельную книгу и, если участвует маклер, не более половины его комиссии — вместе часто около 10 % цены покупки.
Оно переходит к Вам автоматически с внесением в поземельную книгу. Вы можете расторгнуть его в течение одного месяца — но делайте это только тогда, когда Ваш новый договор начинает действовать без пробела.
Нет, по состоянию на сентябрь 2026 года оно добровольное; запланированные новые правила пока не приняты. Тем не менее защитники прав потребителей советуют владельцам жилья оформить его уже сейчас.
Нет. Банк может требовать подходящего страхования для ипотечного кредита, но страховщика выбираете Вы. Центр защиты прав потребителей называет в качестве альтернатив рисковое страхование жизни и страхование от профессиональной нетрудоспособности.
Как правило, нет: здание страхует сообщество собственников, включая страхование ответственности владельца дома и земельного участка. Однако Вам нужны собственные страховки домашнего имущества и личной гражданской ответственности.
Следующий шаг
Отправьте короткий запрос без медицинских данных и подробностей договоров. Мы свяжемся с Вами, чтобы согласовать следующий шаг.
