راهنما · به‌روز ۲۰۲۶
قیمت خرید فقط بخشی از حساب است: مالیات نقلوانتقال ملک، دفتر اسناد رسمی، مشاور املاک، نگهداری ساختمان و بیمه‌ها هم به آن اضافه می‌شوند. این راهنما هزینههای سال ۲۰۲۶ و قواعد مربوط به وام، بیمه ساختمان و آپارتمان ملکی را توضیح می‌دهد و نشان می‌دهد کدام پوشش از چه زمانی اهمیت دارد.
به گفته مرکز حمایت از مصرفکننده (Verbraucherzentrale)، این هزینه‌ها به‌تنهایی می‌توانند به ۱۰ درصد قیمت خرید برسند.
نرخ این مالیات را هر ایالت خودش تعیین میکند: در سال ۲۰۲۶ از ۳٫۵ درصد در بایرن تا ۶٫۵ درصد در براندنبورگ، نوردراین‌وستفالن، زارلند و شلسویگ‌هولشتاین است؛ هامبورگ از سال ۲۰۲۳ نرخ ۵٫۵ درصد را اعمال میکند. اداره مالیات (Finanzamt) فقط پس از پرداخت مالیات، گواهی عدم مانع (Unbedenklichkeitsbescheinigung) را صادر میکند و بدون آن نام شما بهعنوان مالک در دفتر ثبت املاک (Grundbuch) ثبت نمی‌شود.
قرارداد خرید را سردفتر اسناد رسمی (Notar) به‌صورت سند رسمی تنظیم میکند. هزینه دفترخانه و اداره ثبت املاک معمولاً رویهم حدود ۱ تا ۱٫۵ درصد قیمت خرید است؛ این تعرفه‌ها در سراسر آلمان با قانون (GNotKG) تعیین شده‌اند و به ارزش معامله بستگی دارند. نکته مهم: از آوریل ۲۰۲۳ پرداخت نقدی قیمت خرید ممنوع است (ماده ۱۶a GwG) و فقط پرداخت غیرنقدی، مثلاً با انتقال بانکی، مجاز است.
از ۲۳ دسامبر ۲۰۲۰ در خرید آپارتمان یا خانه تک‌خانواری توسط اشخاص حقیقی این قاعده برقرار است: اگر مشاور املاک برای هر دو طرف کار کند، خریدار و فروشنده هر کدام نیمی از کمیسیون را می‌پردازند. اگر فقط فروشنده به او سفارش داده باشد، فروشنده میتواند حداکثر نیمی از کمیسیون را به شما منتقل کند – و سهم شما فقط پس از آنکه فروشنده پرداخت سهم خود را ثابت کند، قابل مطالبه است (مواد ۶۵۶c و ۶۵۶d BGB).
مثال هامبورگ: ۵٫۵ درصد مالیات نقلوانتقال، حدود ۱٫۵ درصد برای دفترخانه و ثبت و سهم شما از کمیسیون مشاور املاک رویهم به‌سرعت به حدود ۱۰ درصد قیمت خرید می‌رسد؛ یعنی برای ملکی ۴۰۰٬۰۰۰ یورویی حدود ۴۰٬۰۰۰ یورو. هزینه اسباب‌کشی، بازسازی و بهره تعهد (Bereitstellungszinsen) هم اغلب اضافه میشود؛ بسیاری از بانک‌ها اگر وام را در مهلتی که معمولاً ۳ تا ۱۲ ماه است برداشت نکنید، این بهره را می‌گیرند.
بانک‌ها با درآمد فعلی شما حساب می‌کنند – قسط باید حتی با بهره بالاتر پس از پایان دوره تثبیت نرخ بهره، در دوران مرخصی والدین یا هنگام بیماری هم قابل پرداخت بماند.
میان امضا در دفترخانه، انتقال تصرف (Besitzübergang) و ثبت در دفتر املاک اغلب چند هفته یا چند ماه فاصله است – در هیچ مرحله‌ای نباید شکاف پوششی ایجاد شود.
خسارت ناشی از آتش‌سوزی، نشت آب از لوله‌ها، طوفان از شدت باد ۸ به بالا و تگرگ را می‌پردازد، معمولاً بر اساس ارزش نو شناور (gleitender Neuwert). بانک‌ها معمولاً آن را شرط وام می‌کنند، اما بیمهگر را آزادانه خودتان انتخاب می‌کنید (ماده ۴۹۲b BGB). از زمان انتقال تصرف، که اغلب هم‌زمان با پرداخت قیمت خرید است، هزینه‌ها و ریسک‌های خانه معمولاً بر عهده شماست – از همان روز باید پوشش برقرار باشد.
بیمه ساختمان موجود با ثبت نام شما در دفتر املاک خودبهخود به شما منتقل میشود (ماده ۹۵ VVG)؛ برای حق‌بیمه سال بیمه‌ای جاری، شما و فروشنده مشترکاً مسئول هستید. فروش باید بی‌درنگ به بیمهگر اطلاع داده شود، وگرنه ممکن است پوشش از بین برود (ماده ۹۷ VVG). شما میتوانید ظرف یک ماه پس از ثبت در دفتر املاک، قرارداد را با اثر فوری یا برای پایان سال بیمه‌ای فسخ کنید (ماده ۹۶ VVG)؛ بیمهگر هم میتواند با مهلت یک‌ماهه فسخ کند.
آب‌گرفتگی پس از باران شدید، پس‌زدن فاضلاب، رانش زمین یا فشار برف جزو پوشش پایه نیستند و در بخش جداگانه‌ای بیمه می‌شوند. مرکز حمایت از مصرفکننده این پوشش را به همه مالکان خانه توصیه میکند؛ تاکنون فقط حدود ۵۷ درصد ساختمان‌های خصوصی آن را دارند. دولت فدرال برنامه دارد که قراردادهای جدید بیمه ساختمان فقط همراه با این پوشش عرضه شوند – اما این طرح (در وضعیت سپتامبر ۲۰۲۶) هنوز تصویب نشده است. تا آن زمان این بخش اختیاری است.
بیمه اثاثیه همراه شما جابه‌جا میشود: در طول اسباب‌کشی در هر دو خانه پوشش دارید و در خانه قبلی معمولاً حداکثر تا دو ماه پس از شروع اسباب‌کشی. اسباب‌کشی و متراژ جدید را به‌موقع به بیمهگر اطلاع دهید، وگرنه خطر بیمه کمتر از ارزش واقعی وجود دارد. در محل جدید تعرفه همان منطقه اعمال میشود؛ اگر به این دلیل حق‌بیمه بالا برود، حق فسخ دارید.
برای خانه تک‌خانواری یا آپارتمان ملکی که خودتان در آن زندگی می‌کنید، بیمه مسئولیت مدنی شخصی معمولاً کافی است – مثلاً اگر کسی روی پیاده‌روی برف‌روبی‌نشده جلوی خانه شما زمین بخورد. ملک اجاره‌داده‌شده یا زمین بدون ساختمان معمولاً به بیمه مسئولیت مدنی مالک ساختمان و زمین (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) نیاز دارد. دارنده مخزن نفت گرمایشی حتی بدون تقصیر مسئول آلودگی آب است (ماده ۸۹ WHG)؛ بسیاری از تعرفه‌های بیمه مسئولیت مدنی شخصی مخزن تا ۵٬۰۰۰ لیتر را پوشش می‌دهند، وگرنه بیمه مسئولیت آلودگی آب (Gewässerschadenhaftpflicht) لازم است.
بهعنوان صاحب‌کار ساختمان (Bauherr) مسئول کارگاه ساختمانی خود هستید. پروژه‌های کوچک‌تر را اغلب بیمه مسئولیت مدنی شخصی پوشش می‌دهد – مرکز حمایت از مصرفکننده تعرفه‌هایی را توصیه میکند که پروژه‌هایی با هزینه ساخت (Bausumme) دست‌کم تا ۱۰۰٬۰۰۰ یورو را پوشش دهند – و پروژه‌های بزرگ‌تر به بیمه مسئولیت مدنی صاحب‌کار (Bauherrenhaftpflicht) جداگانه نیاز دارند. بیمه عملیات ساختمانی (Bauleistungsversicherung) خسارت‌های پیش‌بینی‌نشده به بنای در حال ساخت را می‌پردازد؛ مثلاً بر اثر حوادث جوی شدید یا خرابکاری. پوشش آتش‌سوزی در دوره ساخت اغلب بدون حق‌بیمه اضافی در بیمه ساختمان مسکونی بعدی گنجانده شده است.
پرداخت اقساط وام ادامه دارد، حتی اگر یک درآمد از دست برود – مثلاً بر اثر فوت یا ازکارافتادگی شغلی نان‌آور اصلی خانواده.
اگر فرد بیمه‌شده در طول مدت قرارداد فوت کند، مبلغ توافق‌شده را می‌پردازد – خانواده شما میتواند با آن وام را تسویه کند و در خانه بماند. مبلغ و مدت بیمه باید با وام هماهنگ باشد؛ چون مانده بدهی کم میشود، میتوانید مبلغ بیمه کاهشی انتخاب کنید که معمولاً ارزان‌تر است. اگر وام را مشترکاً گرفته‌اید، بهتر است هر دو نفر بیمه باشند.
اگر فردی که وام را می‌پردازد به‌دلیل بیماری دیگر نتواند کار کند، مستمری قانونی کاهش توان کسب درآمد معمولاً بسیار کمتر از مقدار لازم است – و شرط آن معمولاً پنج سال سابقه بیمه است. بیمه خصوصی ازکارافتادگی شغلی مستمری ماهانه توافق‌شده‌ای می‌پردازد. در صورت امکان آن را پیش از خرید ببندید؛ حق‌بیمه و پذیرش به شغل، سن و سلامت بستگی دارد.
در صورت فوت، بیکاری یا ناتوانی از کار، اقساط وام را – اغلب فقط برای مدتی محدود – می‌پردازد و معمولاً همراه با وام پیشنهاد میشود. مرکز حمایت از مصرفکننده از آن انتقاد میکند: معمولاً بسیار گران است، به‌ندرت پرداخت میکند و دوره‌های انتظار و استثناهای زیادی دارد؛ بیمه عمر زمانی و بیمه ازکارافتادگی شغلی را بهعنوان جایگزین نام میبرد. اگر بانک پوشش فوت را شرط کند، میتوانید بیمهگر دیگری انتخاب کنید.
با خرید آپارتمان، مالک خود واحد (Sondereigentum) و سهمی از ساختمان و زمین (Gemeinschaftseigentum) می‌شوید. بسیاری از تصمیم‌ها را انجمن مالکان (Eigentümergemeinschaft) می‌گیرد.
پس از نقل مکان به خانه خودتان، همه هزینه‌هایی را که پیش‌تر صاحب‌خانه می‌پرداخت، خودتان می‌پردازید.
ترتیب فهرست بر اساس روند معمول خرید است؛ برخی مراحل هم‌زمان پیش می‌روند.
این مطالب فقط برای آشنایی عمومی است. موقعیت‌ها و پوشش‌های ذکرشده مثال هستند؛ نیاز واقعی، شرایط بیمه‌نامه و مشاوره فردی تعیین‌کننده‌اند. این متن درباره قیمت، پذیرش یا تأیید پوشش تصمیمی نمی‌دهد.
مسئول محتوا و شخص تماس
مالک و کارگزار بیمه دارای مجوز طبق بند ۱ ماده ۳۴d قانون نظام صنفی آلمان (GewO) · شماره ثبت D-H3YB-K7WLO-18.
با ۵٫۵ درصد مالیات نقلوانتقال، حدود ۱ تا ۱٫۵ درصد برای دفترخانه و ثبت و در صورت وجود مشاور املاک، حداکثر نیمی از کمیسیون او حساب کنید – رویهم اغلب حدود ۱۰ درصد قیمت خرید.
این بیمه با ثبت در دفتر املاک خودبهخود به شما منتقل میشود. میتوانید ظرف یک ماه آن را فسخ کنید – اما این کار را فقط زمانی انجام دهید که قرارداد جدیدتان بدون فاصله زمانی شروع شود.
خیر، در وضعیت فعلی (سپتامبر ۲۰۲۶) اختیاری است و مقررات جدیدی که برنامه‌ریزی شده، هنوز تصویب نشده است. با این حال مراکز حمایت از مصرفکننده از هم‌اکنون آن را به مالکان خانه توصیه می‌کنند.
خیر. بانک میتواند برای وام مسکن بیمه مناسبی را شرط کند، اما انتخاب بیمهگر با شماست. مرکز حمایت از مصرفکننده بیمه عمر زمانی و بیمه ازکارافتادگی شغلی را بهعنوان جایگزین نام میبرد.
معمولاً نه: انجمن مالکان ساختمان را بیمه میکند و بیمه مسئولیت مدنی مالک ساختمان و زمین را هم دارد. اما بیمه اثاثیه منزل و بیمه مسئولیت مدنی شخصی را خودتان لازم دارید.
گام بعدی
یک درخواست کوتاه و بدون اطلاعات پزشکی یا جزئیات قرارداد ارسال کنید. برای هماهنگی گام بعدی با شما تماس می‌گیریم.