Rehber · 2026 itibarıyla
Satın alma fiyatı hesabın yalnızca bir parçasıdır: Buna emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer), noter, emlakçı, bakım-onarım ve sigorta masrafları eklenir. Bu rehber, 2026 yılındaki maliyetleri, kredi, bina sigortası ve kat mülkiyetli daire (Eigentumswohnung) ile ilgili kuralları ve hangi korumanın ne zamandan itibaren önem taşıdığını gösterir.
Tüketici Danışma Merkezine (Verbraucherzentrale) göre bu masraflar tek başına satın alma fiyatının %10'unu bulabilir.
Vergi oranını her eyalet kendisi belirler: 2026'da oran, Bavyera'daki %3,5'ten Brandenburg, Kuzey Ren-Vestfalya, Saarland ve Schleswig-Holstein'daki %6,5'e kadar uzanır; Hamburg'da 2023'ten bu yana %5,5'tir. Vergi dairesi, vergi açısından sakınca bulunmadığını gösteren belgeyi (Unbedenklichkeitsbescheinigung) ancak vergiyi ödedikten sonra düzenler. Bu belge olmadan tapu siciline (Grundbuch) malik olarak tescil edilemezsiniz.
Satış sözleşmesini bir noter resmî senet olarak düzenler. Noter ve tapu dairesi masrafları birlikte genellikle satın alma fiyatının yaklaşık %1 ila %1,5'i kadar tutar; ücretler ülke genelinde kanunla (GNotKG) belirlenmiştir ve değere göre hesaplanır. Önemli: Nisan 2023'ten bu yana satın alma fiyatını nakit olarak ödeyemezsiniz (§ 16a GwG); yalnızca örneğin banka havalesi gibi nakit dışı yollarla ödeyebilirsiniz.
23 Aralık 2020'den bu yana, özel kişilerin daire veya müstakil ev satın almasında şu kural geçerlidir: Emlakçı her iki taraf için çalışıyorsa, alıcı ve satıcı komisyonun yarısını ayrı ayrı öder. Emlakçıyı yalnızca satıcı görevlendirdiyse, satıcı komisyonun en fazla yarısını size yansıtabilir – üstelik sizin payınızı ancak satıcı kendi payını ödediğini kanıtladıktan sonra ödemeniz gerekir (§§ 656c, 656d BGB).
Hamburg örneği: %5,5 emlak alım vergisi, noter ve tapu sicili için yaklaşık %1,5 ve emlakçı komisyonundan düşen pay hızla satın alma fiyatının yaklaşık %10'una ulaşır – yani 400.000 € tutarında bir fiyatta yaklaşık 40.000 €. Buna çoğu zaman taşınma, tadilat ve kredi hazır tutma faizi (Bereitstellungszinsen) eklenir; birçok banka, krediyi genellikle 3 ila 12 ay içinde kullanmazsanız bu faizi talep eder.
Bankalar bugünkü gelirinizi esas alarak hesap yapar – kredi taksiti, faiz sabitleme süresi (Zinsbindung) sona erdikten sonra faizler yükseldiğinde, ebeveyn izninde ya da hastalık durumunda da ödenebilir olmalıdır.
Noter randevusu, mülkün teslimi (Besitzübergang) ve tapu siciline tescil arasında çoğu zaman haftalar ya da aylar geçer – hiçbir aşamada koruma boşluğu oluşmamalıdır.
Yangın, tesisat suyu, rüzgâr kuvveti 8 ve üzerindeki fırtına ile dolu nedeniyle oluşan hasarları, çoğunlukla kayan yeni değer (gleitender Neuwert) esasına göre öder. Bankalar bu sigortayı genellikle şart koşar, ancak sigorta şirketini serbestçe siz seçersiniz (§ 492b BGB). Mülkün tesliminden itibaren – bu çoğunlukla satın alma fiyatının ödenmesiyle gerçekleşir – evin masraflarını ve risklerini kural olarak siz üstlenirsiniz; sigorta koruması bu günden itibaren mevcut olmalıdır.
Mevcut bir bina sigortası, tapu siciline tescilinizle birlikte otomatik olarak size geçer (§ 95 VVG); cari sigorta yılının primi için siz ve satıcı birlikte sorumlusunuz. Satışın sigorta şirketine gecikmeksizin bildirilmesi gerekir, aksi takdirde sigorta koruması ortadan kalkabilir (§ 97 VVG). Tescilden sonraki bir ay içinde sözleşmeyi feshedebilirsiniz – hemen ya da sigorta yılının sonu itibarıyla (§ 96 VVG); sigorta şirketi de bir aylık süreyle fesih yapabilir.
Şiddetli yağış sonrası su baskını, kanalizasyon suyunun geri tepmesi, toprak kayması veya kar yükü ayrı bir modüldür, temel teminatın parçası değildir. Tüketici Danışma Merkezi bu modülü her konut sahibine önerir; şimdiye kadar özel binaların yalnızca yaklaşık %57'si bu teminata sahiptir. Federal Hükümet, yeni bina sigortası sözleşmelerinin yalnızca doğal afet teminatıyla birlikte sunulmasını planlıyor – ancak bu (Eylül 2026 itibarıyla) karara bağlanmış değildir. O zamana kadar bu modül isteğe bağlıdır.
Ev eşyası sigortanız sizinle birlikte taşınır: Taşınma sırasında her iki konutta da sigortalısınız; eski konutta genellikle taşınmanın başlamasından en geç iki ay sonrasına kadar. Taşınmayı ve yeni konutun metrekaresini zamanında bildirin, aksi takdirde eksik sigorta (Unterversicherung) durumu oluşabilir. Yeni adreste oranın tarifesi geçerli olur; priminiz bu nedenle artarsa sözleşmeyi feshedebilirsiniz.
Kendi oturduğunuz müstakil ev ya da kendi kullandığınız kat mülkiyetli daire için genellikle özel sorumluluk sigortanız (Privathaftpflichtversicherung) yeterlidir – örneğin biri, kardan temizlenmemiş kaldırımınızda düşerse. Kiraya verilen gayrimenkuller veya üzerinde yapı olmayan arsalar için kural olarak bina ve arsa sahibi sorumluluk sigortası (Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) gerekir. Kalorifer yakıtı tankınız varsa, su kirliliği zararlarından kusurunuz olmasa da sorumlu olursunuz (§ 89 WHG); birçok özel sorumluluk sigortası tarifesi 5.000 litreye kadar olan tankları kapsar, aksi takdirde su kirliliği sorumluluk sigortası (Gewässerschadenhaftpflicht) gerekir.
Yapı sahibi (Bauherr) olarak şantiyenizden siz sorumlusunuz. Küçük projeleri çoğu zaman özel sorumluluk sigortası kapsar; Tüketici Danışma Merkezi, en az 100.000 € inşaat bedeline kadar olan yapı projelerini kapsayan tarifeleri önerir. Daha büyük projeler için ayrı bir yapı sahibi sorumluluk sigortası (Bauherrenhaftpflicht) gerekir. İnşaat işleri sigortası (Bauleistungsversicherung), yapıda öngörülemeyen hasarlar için, örneğin şiddetli hava olayları veya vandalizm nedeniyle oluşan hasarlarda ödeme yapar. İnşaat aşamasındaki yangın teminatı, çoğu zaman sonradan yapılacak konut binası sigortasında ek prim alınmadan yer alır.
Bir gelir ortadan kalksa bile kredi taksiti devam eder – örneğin ana gelir sahibinin vefatı ya da meslekte iş göremez hâle gelmesi nedeniyle.
Sigortalı kişi sözleşme süresi içinde vefat ederse kararlaştırılan bir tutarı öder – aileniz bununla krediyi kapatabilir ve evde kalmaya devam edebilir. Tutar ve süre finansmana uygun olmalıdır; kalan borç azaldığından azalan bir sigorta bedeli seçmek de mümkündür ve bu seçenek çoğunlukla daha uygun primlidir. Krediyi iki kişi birlikte kullanıyorsanız, her ikiniz de güvence altında olmalısınız.
Krediyi taşıyan kişi hastalık nedeniyle artık çalışamazsa, yasal çalışma gücü kaybı aylığı (Erwerbsminderungsrente) çoğu zaman yeterli olmaktan çok uzaktır – üstelik bu aylık kural olarak beş yıllık sigortalılık süresi şartına bağlıdır. Özel bir meslekte iş göremezlik sigortası (BU), kararlaştırılan aylık geliri öder. Bu sigortayı mümkünse ev almadan önce yaptırın; prim ve başvurunun kabul edilip edilmeyeceği meslek, yaş ve sağlık durumuna bağlıdır.
Ölüm, işsizlik veya geçici iş göremezlik (Arbeitsunfähigkeit) durumunda kredi taksitlerini, çoğu zaman yalnızca belirli bir süre için üstlenir ve sıklıkla krediyle birlikte teklif edilir. Tüketici Danışma Merkezi, bu sigortanın çoğunlukla çok pahalı olduğunu, nadiren ödeme yaptığını ve çok sayıda bekleme süresi ile istisna içerdiğini eleştirir; alternatif olarak risk hayat sigortasını ve meslekte iş göremezlik sigortasını gösterir. Banka ölüm hâli için bir güvence şart koşuyorsa, başka bir sigorta sağlayıcısını seçebilirsiniz.
Kat mülkiyetli bir daire aldığınızda, dairenizi (Sondereigentum) ve bina ile arsadaki bir payı (Gemeinschaftseigentum) satın alırsınız. Birçok konuda kat malikleri topluluğu (Eigentümergemeinschaft) karar verir.
Eve taşındıktan sonra, daha önce kiraya verenin karşıladığı her şeyi siz ödersiniz.
Sıralama tipik süreci izler; bazı adımlar birbiriyle örtüşür.
Bu içerikler genel bir yön göstermek içindir. Belirtilen durumlar ve teminatlar örnektir; belirleyici olan her zaman somut ihtiyaç, sigorta şartları ve kişisel danışmanlıktır. Fiyat, sigortaya kabul veya teminat hakkında bir beyan içermez.
İrtibat kişisi ve içerik sorumlusu
İşletme sahibi ve Ticari Faaliyetler Kanunu (GewO) § 34d (1) uyarınca izinli sigorta brokeri · Sicil numarası D-H3YB-K7WLO-18.
Şunları hesaba katın: %5,5 emlak alım vergisi, noter ve tapu sicili için yaklaşık %1 ila %1,5 ve duruma göre emlakçı komisyonunun en fazla yarısı – bunlar birlikte çoğu zaman satın alma fiyatının yaklaşık %10'unu tutar.
Bu sigorta, tapu siciline tescille birlikte otomatik olarak size geçer. Sözleşmeyi bir ay içinde feshedebilirsiniz – ancak bunu yalnızca yeni sözleşmeniz arada boşluk kalmadan başlayacaksa yapın.
Hayır, Eylül 2026 itibarıyla isteğe bağlıdır; planlanan yeni düzenleme henüz karara bağlanmamıştır. Tüketici koruma uzmanları yine de konut sahiplerine bu sigortayı şimdiden yaptırmalarını önerir.
Hayır. Banka, konut kredisi için uygun bir sigorta şart koşabilir, ancak sigorta sağlayıcısını siz seçersiniz. Tüketici Danışma Merkezi alternatif olarak risk hayat sigortasını ve meslekte iş göremezlik sigortasını gösterir.
Kural olarak hayır: Kat malikleri topluluğu binayı, bina ve arsa sahibi sorumluluk sigortası da dahil olmak üzere sigortalar. Ancak ev eşyası ve özel sorumluluk sigortasını kendiniz yaptırmanız gerekir.
Sonraki adım
Sağlık veya sözleşme bilgisi içermeyen kısa bir talep gönderin. Sonraki adımı birlikte planlamak için sizinle iletişime geçeriz.